本周薛京律师继续推出“财富管理领域新动态与专业资讯分享”专题文章，本期涉及的关键词为不动产统一登记、商品房规定、新加坡买房印花税、股权转让涉税、涉外遗嘱、家族/家庭服务信托实操、家族信托、继承纠纷。具体如下：(一)我国全面实现不动产统一登记
4月25日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。我国以民法典为统领，以《不动产登记暂行条例》为核心，以实施细则、操作规范、地方性法规等为配套支撑的不动产统一登记制度体系基本成型。
2023年4月21日，《人民法院报》要闻版刊发《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（下称《批复》），明确了对商品房消费者房屋交付请求权和购房款返还请求权的优先保护，于4月20日开始施行。《批复》第二条提到，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。新加坡国家发展部，财政部，金融管理局于4月26日深夜宣布推出最新一轮房地产降温措施，从4月27日起，购买住宅房地产的额外买方印花税（ABSD）调高3至30个百分点。其中外国买家需支付的ABSD调高幅度最大，一律从30%调高至60%。高收入人群的股权交易具有标的金额大、商业安排复杂等特点，在“双随机、一公开”常态化的税务监管背景下，其股权转让问题已成为税务稽查的重点。在复杂的商业背景下，现有的税收政策具有一定的滞后性，实践中股权转让涉税争议层出不穷，在严监管背景下高收入人群股权交易存在诸多涉税风险，本文以实务中股权转让的五类常见涉税风险为切入点进行探讨。国家税务总局稽查局发文指出，加强对高收入人群股权转让等重点领域的监管。《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》（国家税务总局公告2014年第67号，以下简称“67号公告”）是目前个人股权转让涉税处理的主要政策依据，从股权转让收入、股权原值确认及纳税申报管理等方面对个人股权转让作出了规定。67号公告是自然人股权转让的一般性规定，但在实务中复杂的商业安排下，一些情形下股权转让所得税的适用问题存在较大争议，进而使得高收入人群可能面临行政或刑事的风险。具体包括：风险一：股权转让收入不申报纳税，可能面临刑事风险。风险二：通过合伙企业进行股权转让适用低税率被调整补税。风险三：平价股权转让因不具有正当理由被核定补税。风险四：利用“阴阳合同”隐瞒股权转让收入且拒不缴税构成逃税罪。风险五：代持情形下的股权转让隐名股东被要求缴纳个税。因此，高收入人群应加强税务风险防范意识，准确理解和把握相关税收政策，从股权转让交易的实质出发，在事前积极与税务机关沟通常见争议点，明确税收征管路径，降低所得税处理的风险，更加规范地进行股权转让交易。本文作者建议，只要内地在较多资产处理时，均应按照内地法律订立一份遗嘱，且在订立遗嘱时应咨询内地专业的家事律师，以最大可能保障遗嘱的成立生效。原因在于在订立涉外遗嘱时，就算连接点只算适用外国法律的情况下，最终也可能因为损害公共利益或无法查明等原因导致最终适用内地法律。
因此，如果遗嘱最终可能在内地执行，应同时按内地法律订立一份遗嘱，也就是说可以按外国法律和内地法律分别订立一个内容相同的遗嘱。具体如下：第一，中国人在国外长期居住生活有较多资产在内地的，应分别按长期居住所在国法律和内地法律订立遗嘱；第二，外国人在中国长期居住生活有较多资产在内地的，应分别按国籍国法律和内地法律订立遗嘱；第三，外国人在外国长期居住有较多资产在内地的，应分别按国籍国法律和内地法律订立遗嘱。根据《关于规范信托公司信托业务分类的通知》，虽然家族信托和家庭服务信托有所区别，但这种区别主要体现在实收信托规模、信托期限及因此带来的服务内容差异。二者在业务功能上并无实质区别，其均能够利用信托制度的天然优势（如信托财产的独立性），为委托人的家庭/家族财富提供信托服务。相应的，二者的实操规划也是相通的，主要可以从信托目的规划、信托利益规划和信托设立方式规划三个方面展开。首先，家族目标决定信托目的规划。在家族/家庭服务信托信托目的规划时还需要注意其法律边界：信托目的不得违反法律、行政法规或者损害社会公共利益，不得专以诉讼或者讨债为目的设立信托，信托设立不得损害债权人利益，否则家族/家庭服务信托可能面临无效或被债权人请求撤销的风险。此外，未经配偶同意，不得擅自以夫妻共同财产设立信托，否则可能因配偶异议而影响信托的稳定性。其次，分配理念影响信托利益规划，具体而言，家族/家庭服务信托的信托利益规划主要分为受益人规划、受益权规划、信托利益分配规划三个大的方面。 最后，谨慎选择信托设立方式。理论上家族/家庭服务信托的设立可以采用生前信托和遗嘱信托两种方式，生前信托即委托人在生前选择信任的受托人并与之签订信托合同，把自己的财产转移至受托人名下，信托存续期间，由受托人按照信托合同中的约定向受益人分配信托利益。遗嘱信托，即委托人通过遗嘱方式设立信托，在其身故后将特定的财产转移至受托人名下，并由受托人按照遗嘱的规定向受益人分配信托利益。选择何种信托设立方式，需要根据主要规划目的、财产基本情况等要素具体分析。马云的离岸家族信托符合VISTA信托法的要求。因此，即使马云将持有的阿里巴巴集团股份装入家族信托，个人不再拥有这些股份的所有权，在VISTA信托的“董事局规章”（ODRs）下，马云还能通过担任信托下的两家BVI公司的董事，来保留其对阿里巴巴集团的控制权和决策权（按照阿里合伙人制度约定行事）。马云家族信托架构如下：此外，马云通过设立离岸家族信托，可以在信托合同中对信托利益分配规则做出约定，只有在满足一定条件时才能将信托收益分配给受益人，从而将大额财富有计划的分期分配，通过这样的方式，可以在征收信托分配所得税的地区达到一定的递延纳税的功能，实现了税务的规划。同时，通过设立家族信托，马云成功将其所持的阿里巴巴集团股票的所有权和受益权分离，有效实现了家族财富与企业经营风险的隔离。潘石屹和张欣夫妇通过设立不可撤销的家族信托来锁定企业股权，这样未来无论出现离婚、继承等情况都不会影响已经装入家族信托的股权的安排。同时，张欣作为Boyce（BVI）和Capevale（BVI）的唯一董事，通过对这两家公司的控制，掌握了SOHO中国的控制权。潘石屹家族信托架构如下：中国的大部分高净值人士都是民营企业主，如果没有对企业财产和家族财产进行区分和隔离，那么一旦企业出现诉讼、破产、债权人追索等突发情况，都有可能导致其家族财产被查封或冻结，而信托财产具有独立性，可以免受这些不可预知的情况的影响。本文从案件的分类、管辖的审查、遗产范围的认定、遗产价值的认定等四个方面梳理了继承纠纷中的法院审查要点、规范指引和注意事项。
根据《最高人民法院关于印发修改后的＜民事案件案由规定＞的通知》（法〔2020〕346号），继承纠纷可分为法定继承纠纷、遗嘱继承纠纷、被继承人债务清偿纠纷、遗赠纠纷、遗赠扶养协议纠纷、遗产管理纠纷六大类。其中法定继承纠纷还包括转继承纠纷和代位继承纠纷。发展与多元化催生着财富管理专业领域更新迭代，持续学习则是我们作为专业人士应有的职业素养。以上为本周的行业动态与资讯分享。一点新知，分享各位，期待下期的一期一会。
由薛京律师编写的《私人财富保护、传承与工具》已由电子工业出版社正式出版发行。本书是作者从企业财富、财富传承、婚姻财富、财富工具及政策解读五个角度，深入分析私人财富面临的风险问题，以打破大众的法律盲区，为大众提供操作指引。
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薛京律师
北京大成律师事务所高级合伙人
在公司法律业务、股权非诉与诉讼业务方面有丰富的执业经验，曾为多家大型企业提供并购、重组、融资等专项或常年法律服务，代理多起公司纠纷案件。
财富管理领域资深律师，擅长家族信托、家族企业治理与股权传承等创新法律业务，为诸多高净值人士提供私人财富顾问服务，协助家族设计传承方案，代理多起涉及私人财富股权纠纷。
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