上政学报 | 韩京京：不动产抵押涤除权：法国法的经验与启示

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不动产抵押涤除权：法国法的经验与启示

摘  要

涤除制度起源于法国，旨在抵押物流转后阻断抵押权的追及效力。在抵押物的价值低于被担保债权时，涤除制度的缺失将导致抵押物难以流转。在涤除程序中，如果可以保障抵押物以市场价格转让，则可平衡各方利益，实现物的使用价值和经济价值。为此，法国法一方面规定涤除金额为受让人受让价金（或者无偿受让人的提议价格）；另一方面，抵押权人认为涤除金额不足的，可以启动公开拍卖程序。实践中，涤除的适用率很低，但这并不能否认其制度价值，因为涤除权的预防功能大于它的实际价值。在实务中，当事人一般会选择制度成本更为低廉的“协议涤除”，即在公证人的协助下抵押债权人放弃涤除，接受价金物上代位。立法者吸收实务经验，于2006年将“协议涤除”纳入民法典，并规定只有在协议不成时，才适用传统涤除程序。涤除与“协议涤除”相配合，较好地平衡了各方利益、实现了物尽其用。我国《民法典》承认抵押物的自由流转，未赋予抵押物受让人涤除权，《民法典》相关制度不能完整、高效地代替涤除制度的功能。

关键词

抵押权；追及效力；涤除权；协议涤除；价金物上代位

作  者

韩京京，法学博士，福州大学法学院讲师，北京航空航天大学法学院博士后流动站研究人员。

引用格式

韩京京：《不动产抵押涤除权：法国法的经验与启示》，《上海政法学院学报》(法治论丛)2023年第3期。

目  次

一、涤除权的概念

二、涤除程序

（一）抵押物受让人通知担保债权人

（二）债权人的选择：接受清偿或者拍卖抵押物

三、涤除效果

四、涤除实践

（一）“协议涤除”：法典化之路

（二）“协议涤除”与司法涤除二元并立

五、涤除权与我国民法

（一）我国《民法典》相关制度的不足

（二）关于我国构建涤除制度的建议

抵押期间抵押物的自由流转规则是我国《民法典》物权编的重要变化之一。相对于原《物权法》第191条限制抵押物流转的规定，《民法典》第406条采抵押物自由流转态度并规定抵押权的追及效力，实属立法进步。由于《民法典》并未同时规定涤除权，抵押物受让人保护问题凸显。学界有观点认为，抵押物受让人可受到利益第三人代为履行规则（第524条第1款）、出卖人瑕疵担保义务规则（第612条）的庇护，达成与涤除相同的效果。在我国既有的学术研究中，虽有学者肯定涤除权的制度价值，但主流观点多认为涤除权存在制度缺陷，不值得关注与借鉴。本文试图以涤除制度的起源——法国法为基点，还原涤除制度的原貌，包括概念、制度价值、涤除程序及法国学说及判例的发展，在此基础上探讨涤除权与我国民法相关制度之间的关系。

一、涤除权的概念

涤除制度（又称“涤除”或“涤除权”）于15世纪起源于法国,其制度目的在于解决抵押债权人和抵押物受让人之间的顺位。起初涤除程序非常复杂，经1771年敕令（édit de1771）才得以简化，最终形成1804年《法国民法典》上的涤除（purge）。随着《法国民法典》的传播，涤除被日本、瑞士、巴西等国移植。在法国法上，涤除的全称是（不动产）先取特权和抵押权的涤除（purge desprivilièges et des hypothèques），指不动产的受让人（买受人或者受赠人）将法律赋予抵押权人和先取特权人的追及权限定在（转移到）其提供的价金之上，如果债权人拒绝则必须将标的物拍卖，并且起拍价为受让人提供的价金的110%。

根据《法国民法典》，抵押物所有人在抵押期间不丧失对抵押物的处分权，可以自由转让抵押物（第2461条）。虽然追及权可以保障抵押权不受抵押物流转的影响，但是对受让人造成巨大风险。因此，法国法赋予受让人涤除权（涤除抵押权），使受让人免受追及，从而保障抵押物的顺利流转。涤除被认为是抵押制度中最为重要的一环。关于涤除权与抵押权追及力之间的关系，法国学界最基本的观念体现在：如果转让价金能够体现抵押物的真实价值，就没有理由让抵押权人继续享有追及权，因为这时抵押权人的优先受偿权转移到价金之上。

法国主流学说认为，整体而言涤除是一项并无缺陷的制度。首先，涤除权可以保障受让人免受抵押权追及。对于受让人而言，如果债务到期而抵押人无力偿还，则受让人面临两种选择，放弃抵押物（délaisser）或者替债务人清偿全部债务。在抵押物的价值高于被担保债权时，没有涤除权，利益各方也容易达成合意，妥善安排各方利益，一般是抵押权人同意就转让价款物上代位，从而使原来存在于抵押物上的抵押权消灭或者受让方代为清偿债务后，获得完整所有权。相反，在抵押物的价值低于被担保债权人时，无论替债务人清偿债务还是放弃担保物，对受让人而言均不利。由于被担保债权高于受让价金，受让人一般不会选择代替债务人清偿债务；受让人任由债权人行使抵押权的，债权人一般会重新拍卖抵押物，这时抵押物的新受让人将面临与前手同样的两难选择，如此循环，抵押物实则难以转让。涤除权为受让人提供了可以接受的第三条道路：以抵押物的价值为限清偿债权消灭抵押权，从而获得完整的所有权。其次，对于抵押权人而言，虽然不得不面对涤除权的挑战，丧失部分期限利益，但并非无益。一方面，在奉行担保型抵押权理念、抵押权的实行采消灭主义的背景下，抵押权人的期限利益本来就不被保障。另一方面，如前文所述，在抵押物的价值低于被担保债权时，涤除权可以促进抵押物流转变现，继而至少保证抵押权人实现部分抵押权。否则，抵押权到期后，抵押权人只能接受抵押物作价受偿，剩余的债权也只能沦为一般债权，其效果仍不及抵押物受让人行使涤除权。即便抵押物有巨大的升值空间，抵押权人仍然可以通过拍卖程序受让抵押物，以待将来获得抵押物的升值。再次，对于抵押人而言，通过抵押物变现，偿还部分担保债权，有利无害。

综上，涤除权的制度价值突出体现在即便抵押物的价值低于被担保债权，其也能在兼顾抵押权人、债务人和受让人利益的前提下，保障抵押物的流转，实现物尽其用的制度目标。当然，法国学界也不乏质疑抵押权的声音，批评主要集中在涤除时间由受让人主导。在受让人选择不动产市场价格下行期间行使涤除权而债权人不愿或者不能拍卖的，则只能接受抵押权的追及效力被涤除的结果。正是在这一意义上，有学者将涤除与征收相提并论。这些学术批评未得到学界主流认可，与法国不动产市场相对平稳，不动产价格波动不大有一定的关系。

二、涤除程序

（一）抵押物受让人通知担保债权人

涤除由抵押物受让人发起。原则上，所有的抵押物受让人（买受人、受赠人等）均享有涤除权，受让人本身为债务人的除外，例如共同债务人或者保证人受让抵押物的情形。买卖合同附停止条件的，停止条件成就之后，买受人才能涤除，因为在此之前标的物的所有权尚未移转。买卖合同附解除条件的，买受人在合同有效成立后即享有涤除权，并且判例认为即便抵押权被涤除后买卖合同因解除条件成就而解除的，也不影响涤除的效果。立法者认为某些交易形式本身就能保证转让价金的公正，因此法律赋予这些交易自动涤除的效果，即自价金清偿或者提存时自动产生涤除的效果，学理上称为虚拟涤除（purge virtuelle）。

在债权人行使抵押权之前，受让人在登记其权利证书后的任何时间均可行使涤除权。在债权人行使抵押权时，受让人必须在收到债权人催告（sommation）后的1个月内选择代替债务人履行债务、放弃抵押物或者行使涤除权。受让人行使涤除权的，必须将其愿意以一定的涤除金额清偿债务及抵押费用（les dettes et charges hypothécaires）的提议（第2479条）通过司法执达员送达的方式通知所有登录债权人。在买卖时涤除金额为抵押物的受让价金，在赠与时涤除金额为受赠人宣告的价值。

（二）债权人的选择：接受清偿或者拍卖抵押物

债权人必须自收到通知后40天内选择接受受让人的清偿提议或者请求公开拍卖抵押物。如果债权人接受受让人的清偿提议，则其抵押权移转到价金之上（第2481条）。如果债权人认为涤除金额不足，则必须请求以涤除金额的110%为起拍价公开拍卖抵押物（称为增价拍卖）（第2480条），并承诺无人应买时以该价格受让抵押物。增价拍卖的目的主要是防止债权人随意拒绝受让人。

三、涤除效果

无论抵押权人选择接受受让人清偿还是拍卖抵押物，最终标的物上的抵押权都会消灭。严格来说，涤除并非消灭抵押权本身，而是涤除抵押权之追及力，抵押权转而存在于价金之上。债权人接受清偿提议的，抵押权的追及效力被涤除，受让人获得完整所有权。存在多个担保债权人的，债权人按照顺位接受清偿。

如果有债权人拒绝清偿提议，作为代价其必须申请公开拍卖抵押物。抵押物受让人和第三人均可参加拍卖，竞买抵押物，即前受让人、第三人和债权人均可成为买受人。（1）买受人为抵押物前受让人的，拍卖并不移转标的物的所有权，因为买受人本来就享有所有权。根据《法国民法典》第2486条，除非当事人作出相反的约定，买受人有权请求出卖人偿还超过原买卖契约所定价金的增额及自支付之日起的此项增额的利息（recours en garantie du tiers détenteur）。该项请求权的基础是买受人不受追及原则（出卖人权利瑕疵担保责任）限制。对买受人的这项救济措施在一定程度上防止了出卖人与买受人故意压低抵押物价格以损害抵押权人利益的风险。当然，当前述增额达到了标的物价值的7/12时，出卖人可以主张买卖因过剩损害而无效（la rescision de la vente pour cause delésion），从而免于向买受人承担责任。（2）买受人为第三人的，抵押物的移转时间是一个有争议的问题。法国学理认为，买受人自前受让人处获得所有权，因为拍卖并不解除出卖人与前受让人之间的买卖合同，只是前受让人的所有权受到追夺。换言之，在拍卖之前抵押物的所有权归前受让人所有，拍卖之后所有权又从前受让人之手移转给买受人。法国判例持相反的态度，最高法院认为拍卖导致前受让人与抵押物所有人之间的买卖合同被解除，继而前受让人溯及既往地丧失所有权，买受人自抵押物所有人处取得抵押物的所有权。由于涤除权在实务中的适用率很低，上述争议的现实意义不大。（3）无人应买的，则请求拍卖的债权人必须以起拍价自行购买抵押物。从一定程度上看，增价拍卖是对债权人的“劝止性威胁”，目的在于防止债权人滥用拒绝权。

实务中涤除权的适用率非常低，但涤除权的制度价值并不因此被否定，因为涤除权的预防功能大于它的实际价值：涤除威胁的存在，大大促进了“协议涤除”（后文详述）的适用；增价拍卖程序的存在，大大降低了抵押物所有权人与受让人通谋压低转让价金的风险；增价拍卖同时可以防止抵押权人滥用权利，随意拒绝受让人的涤除提议。

四、涤除实践

（一）“协议涤除”：法典化之路

由于《法国民法典》关于涤除的规定（第2476-2487条）并非强制性规定，因此当事人完全可以根据意思自治和合同自由原则作出不同的约定。公证人深知出让方和受让方的利益需求，在实务中创造了“协议涤除（purge amiable）”制度。简而言之，“协议涤除”是在抵押物的价值低于被担保债权时，债权人同意以价金受偿，放弃后续拍卖标的物的权利，从而使受让人获得完整所有权的机制。具体而言，在买卖双方达成基本意向后，公证人就着手通知优先债权人抵押人欲出卖抵押物。在买卖合同签署之后，买方将价款转给公证人，由公证人负责清偿债权人。在实务中，即便得不到全部清偿，债权人通常也不会拒绝协议涤除。虽然协议涤除具有成本低、效率高的特点，但同时会带来两方面的问题：一方面，在公证人按照登录优先债权人名单进行通知后，受让人登记为新的权利人之前，仍可能会有新的债权人进行登录，导致先前债权人的同意被推翻，这一风险由专门的公证行业保险承担，即由保险公司负责清偿后来登录的债权人。另一方面，出让人的一般债权人和动产先取特权人可能会就价金主张权利。为了应对这一情况，公证行业通行的做法是：由公证人代替出让人保管（séquestre）受让人支付的价金，出让人随即为受让人在价金上设定质权(nantissementdu prix)以担保受让人获得完整所有权的债权（质物由公证人占有）。由此，债权人在价金上的优先受偿权得到保障，“协议涤除”实为协议价金物上代位。

2006年“协议涤除”实践被立法者采纳，正式进入《法国民法典》。按照《法国民法典》第2475条，“如果在设置抵押权的不动产出卖时已登录的所有债权人与价金债务人（受让人）约定将买卖的价金用于清偿他们的债权或者其中特定债权之全部或一部，这些债权人可以就该项价金行使优先受偿权，并且可据以对抗该价金的任何受让人以及任何对价金债权实行扣押的债权人（第1款）。清偿后，不动产抵押权之追及效力被涤除（第2款）”。由于法典赋予抵押债权人就抵押物转让价金优先受偿的权利，前述公证实务上一系列操作均不再必要，“协议涤除”的程序被大大简化。上述条文并未提及出让人的同意是否为“协议涤除”所必须，法国判例认为“仅有抵押物受让人和债权人之间的合意尚不足够，出让人的同意为协议涤除所必须”。可见，判例对“协议涤除”的适用范围和条件进行了限缩性解释。有学者对判例的态度颇有微词，认为判例的出发点并非保护不动产受让人，因为在出让人拒绝协议涤除时，受让人只能选择程序复杂、成本高昂并且结果并不确定的司法涤除。

（二）“协议涤除”与司法涤除二元并立

现行《法国民法典》将“协议涤除”与司法涤除并置，且赋予“协议涤除”以优先适用性，因为“只有在达不成协议的情况下，才能进入（司法）涤除程序（第2475条第3款）。”实际上，“协议涤除”与司法涤除互为补充：一方面“协议涤除”可以弥补司法涤除程序复杂、成本高昂的缺陷，另一方面司法涤除的潜在威胁促进了涤除协议的达成。

在实务中受让人可以根据不同的情况邀请债权人商议、签署协议涤除。当债权人人数不多且易沟通时，受让人可以不经通知，直接面谈签署协议；在存在多个债权人时，受让人可选择召集债权人会议，一并向后者提议价金物上代位（用受让价款清偿债务）；受让人还可以通过函件征得所有担保债权人的同意，该函件应当清楚地表达受让人价金物上代位（清偿债务的）意愿、债权人同意协议涤除两项内容，除此以外函件还应当包括第2478条所规定的内容（证书的节本、买卖证书的“公告”的节录和担保负担情况）；当然，受让人还可以选择按照司法涤除所需要的方式通知债权人，其弊端在于成本高昂，好处在于万一协议涤除不成，在后续司法涤除程序中，可以不必再次通知债权人。即债权人必须在收到通知后的40天内选择接受涤除提议或者申请拍卖。当然，在此期间债权人也可以同意协议涤除。

存在多个债权人时，顺位在后的债权人可能根本得不到清偿，因此他们没有动力参与涤除，他们既不放弃后续拍卖不动产的权利也不同意协议涤除，因此涤除协议无法达成，最终受让人不得不放弃购买或者开启司法涤除程序。在实务中，先顺位债权人为征得后顺位债权人的同意，促成涤除协议，可能作出让步，例如放弃一部分优先清偿的权利而让后顺位债权人可以因协议涤除而获得全部或者部分清偿。先顺位债权人的让步幅度和受让金额本身是影响后顺位债权人选择的决定性因素。如果部分债权人仍不同意协议涤除，受让人欲行使涤除权，只能选择司法涤除。只是如果部分债权人同意协议涤除，那么后续的司法涤除程序也会变得简单，因为该程序可以只针对不同意协议涤除的债权人展开。

在实务中银行为防止在贷款期间抵押物流转，可能会与借款人约定借款人不能提前偿还贷款时抵押权不能被涤除。如果该贷款合同的条件比受让人可能获得的新贷款更为有利，受让人当然可以不行使涤除权，而是承受与受让价金等值的出卖人对债权人的负担保债务（la dette hypohtécaire），受让人支付价金义务的时间也被推迟。这项操作实为“债之指示”（délégation）：出让人（指示人）将其对受让人（被指示人）的价金债权指示给抵押权人（受益人）。由此，在受让人与抵押权人之间产生新债时，当事人可以自由约定（出让人与抵押权人之间的）旧债是否消灭。

五、涤除权与我国民法

我国《民法典》承认抵押物的自由流转，但未规定涤除权，《民法典》相关制度不能完整、高效地代替涤除权的功能。借鉴法国立法与实践经验，构建适合我国国情的涤除权制度是完善我国不动产抵押物流转规则的必然。

（一）我国《民法典》相关制度的不足

1.利益第三人代为清偿

利益第三人代为清偿（又称“代位清偿”或“利益第三人代为履行”），为我国《民法典》新增内容。《民法典》第524条明确规定，债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外（第1款）。债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外（第2款）。关于利益第三人代为清偿在抵押物流转中的作用需要注意如下两点：其一，利益第三人代为清偿仅适用于抵押物价值高于或等于被担保债权的情形时受让人的救济。在抵押物价值低于被担保债权的情形，受让人清偿债务人全部债务后，受让原债权人的债权并可据此向债务人请求清偿，但是此时债务人往往身陷债务困境之中，债权的实现困难重重。其二，虽然赋予抵押物受让人“利益第三人”地位为比较法上的普遍做法，我国也有学者主张抵押物受让人属于第524条所规定的利益第三人，但是立法本意尚不清晰，“需要根据实践情况的需要和发展进行判断并归纳总结”。

2. 权利瑕疵担保请求权

权利瑕疵担保请求权也不能有效保障抵押物受让人。其一，在我国民法上，抵押物受让人并不当然享有权利瑕疵担保请求权。有学者认为，自抵押物转让的视角观察，《民法典》第612条和第613条均有一定问题，需要透过一定的解释方法作出变通，才能使受让人依权利瑕疵担保之规定使债务人承担除去抵押权的义务。其二，抵押权的追及效力不受权利瑕疵担保请求权的影响，因为权利瑕疵担保责任的义务方为出让人而非抵押权人。其三，受让方并非在任何情况均享有向出让人主张权利瑕疵担保责任的权利。在受让抵押物时，理智的受让人一般会预见到将来被追及的风险，在买卖合同中提前作出约定。如果受让人以低于市场价的价格受让抵押物而自愿承担将来被追及的风险，则其不能向出让人主张权利瑕疵担保责任。这种假设仅在抵押物的价值高于被担保债权时成立，在抵押物的价值低于被担保债权时，又有谁会受让这样的所有权？只有在受让人因为相信后续债务人将正常清偿债务消灭被担保债权及其上抵押权，而以市场价格受让抵押物，才可能受到权利瑕疵担保责任的庇护。其四，即便受让人有权请求出让人承担权利瑕疵担保责任，如果债务人不愿或不能除去抵押权，受让人也只能解除买卖合同，不仅丧失抵押物所有权，还要承担已支付价款不能返还的风险。

（二）关于我国构建涤除制度的建议

如前文所述，在我国现行法上，在抵押物的价值低于被担保债权时，抵押物实际上难以流转，立法者实现物尽其用之立法初衷难免落空。涤除权恰可弥补上述法律漏洞。未来如何构建适合我国国情的涤除制度，是一个复杂的问题，本文拟结合法国法的立法和实践，提出如下建议：

1.涤除制度应当以抵押物受让人为主动、以促成抵押物流转为出发点。为达到上述目的，在涤除制度构建中不得不牺牲抵押权人的期限利益，因此在制度设计上要切实保障抵押物以市场价格转让，从而兼顾抵押权人、抵押人、受让人三方利益。作为涤除程序的主导方，受让人完全可以选择在不动产市场价格下行期间行使涤除权，此时如果债权人不愿或者不能增价拍卖，则只能被动接受抵押权的追及效力被涤除的结果。有鉴于此，我国在未来的制度设计中可考虑对受让人的涤除时间作出适当限制。此外，“增价拍卖”可以在一定程度上降低抵押物所有权人与受让人通谋压低转让价金的风险，保障抵押物以市场价格转让。

2.充分发挥增价拍卖程序平衡各方当事人利益的功能，防范涤除程序中隐含的道德风险。虽然在比较法上，为了减轻增价拍卖给债权人带来的负担，有的立法例并未规定增价拍卖，如《瑞士民法典》就规定抵押权人为对抗涤除无需经增价拍卖，而只需通过普通拍卖程序即可，只是拍卖价格高于涤除金额时，拍卖价格即为解除抵押权的价格（《瑞士民法典》第829条第2项）。但是本文认为，我们仍应当将增价拍卖纳入我国未来的涤除程序中，主要原因在于增价拍卖一方面可以在一定程度上降低抵押物所有权人与受让人通谋压低转让价金的风险，另一方面还可以有效防止抵押权人滥用权利，随意拒绝受让人的涤除提议。当然，为减轻增价拍卖给债权人带来的负担，我国未来法律可以适当降低起拍价的增价幅度。

3.借鉴法国法涤除与“协议涤除”二元并行的体系。法国的经验表明，涤除引而不发可在一定程度上促成“协议涤除”，“协议涤除”与涤除相较，更具高效和经济方面的优势。涤除与“协议涤除”相互配合，能够较好地发挥物的使用价值和交换价值，促进物尽其用。鉴于我国不动产物权变动以登记生效为原则且我国并未承认动产先取特权等因素，法律可赋予当事人自由决定是否请求法律专业人士协助的权利。另外，考虑到我国并不存在公证人参与不动产物权变动的传统，当事人可自由选择公证人或者律师等专业人士参与“协议涤除”。

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