新政解读｜新加坡信托买房新增35%额外印花税，这将影响谁？｜中新法讯
临晨发布新政俨然已是新加坡政府的办事风格：
5月9日半夜，新加坡财政部宣布，自2022年5月9日起，所有将新加坡住宅房产转移到生前信托（living trust）的交易，将要支付35%的额外买方印花税（以下简称“ABSD（信托）”）。这是政府在进行定期的政策检讨后，决定推行一致的35%额外买方印花税，以堵住原先政策的漏洞。
此次新政对于购买新加坡房产的人士，将产生多大的影响？本篇拟从新加坡的额外印花税以及信托买房的利弊予以解读。
本文共计5527个字，大概12分钟读完
Q1 新政修改了什么？
新政颁布之前，新加坡住宅房产转移到生前信托，须支付买方印花税（BSD），至于是否须支付额外买方印花税（ABSD），则视信托实益拥有人（beneficial owner）的情况而定。当住宅房地产转移到生前信托时，若信托没有确定的实益拥有人，无须支付额外买方印花税（ABSD）。
政策修改后，住宅房地产在转入生前信托时，不论信托是否具有明确的实益拥有者，均须支付额外买方印花税。
但符合以上三个必要条件的受托人（trustee）可向税务局申请退税：
a) 该住宅房产的信托受益人必须是明确的、可以识别的自然人；
b) 在房产转入信托时，受益人即拥有该住宅的实益所有权；
举例：如果购买的房子价格是120万新币，应付的买家印花税是= $1800 + $3600 + $19,200+$8000 = $32,60
2、额外印花税（ABSD）
额外印花税ABSD的税率根据买房人的情况而有所不同，取决于购房人主体是个人还是公司，国籍是新加坡公民、新加坡永久居留权（PR）还是外国人，以及买房人已经持有的新加坡住宅物业数量（如有）。
ABSD是新加坡政府调控楼市的主要手段，用于预防海外资金炒房，将房产价格限制在适合当地居民自住的范围内。但即使这样，新加坡房产优越的稳定性和良好的居住环境仍然吸引着大量的外国买家，于是政府在2013年、2018年、2021年以及本次新政，数次上调额外买家税（详见解读 | 新加坡深夜发布楼市三大降温新政，15分钟后生效！外国人在新加坡买房更难了 | 中新法讯），现行的ABSD征收范围及缴纳比例如下：
（2022年5月9日 现行版） | 税率 | ||
买方额外印花税 (ABSD) | 第一套房 | 第二套房 | 第三套房 |
| 新加坡公民 | 0% | 17% | 25% |
| 永久公民 | 5% | 25% | 30% |
| 外国人 | 30% | 30% | 30% |
| 公司 | 35% | 35% | 35% |
| （信托）受托人 | 35% | 35% | 35% |
举例：如果购买上述价值120万新币房产的人是外国人，应付的附加印花税是24万新币！！
注：根据新加坡与其他各国签订的自由贸易协定，美国公民，瑞士公民或绿卡，冰岛公民或绿卡，列支敦士敦公民或绿卡，挪威公民或绿卡的话，在印花税方面享有新加坡公民的待遇。
此外，上述两种印花税的缴纳时间为：签订购买合同（执行购买权）之日起14日内。
3、卖方印花税（Seller Stamp Duty）
如果出售购买年限在3年内的住宅类和工业类房产会被征收卖家税SSD，商业类房产则没有该项税。卖家印花税从业主正式签订合同，即拥有房产开始计算，第一年内如果转卖该房产则需要缴纳房产价值12%的税，逐年下降，第四年开始就降为0。
| 卖方印花税 | 第一年卖房 | 第二年卖房 | 第三年卖房 | 第四年之后 |
| 12% | 8% | 4% | 0% |
Q3 关于信托及信托买房的概念
（一）什么是信托？
信托(Trust)是指委托人基于对受托人(信托投资公司)的信任，将其合法拥有的财产(房地产、股票、债券、基金等)委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定的目的，进行财产的管理和处置的行为。
信托是一种理财方式，是一种特殊的财产管理制度和法律行为，同时又是一种金融制度。信托一般涉及三方面当事人，即投入信用的委托人，受信于人的受托人，以及获益的受益人，受益人可以是个人或实体，即公司、慈善机构或其他信托。
（二）什么是生前信托（Living Trust或者Inter Vivos Trust）？
是指委托人（settlor）在其生前设立的信托，并允许中央公积金（CPF）提名和保险计划分配，生前信托允许委托人生前从信托中收益，但在其身故后将资产和财产转移给受益人。这类信托的信托人可以随时修改意愿书（Letter of Wishes），其中包含资产分配或金额的信息。生前信托可以保护资产免受债权人和不必要的税务影响，运作方式是受托人将照顾受托人的家属，甚至在受托人精神不健全的情况下和死亡后。
但，设立生前信托的费用较高，并有印花税和各种收费，且在信托成立后，需要立即支付年度管理费。
（三）什么是实益拥有人（beneficial owner）？
信托住宅物业的实益拥有人是指在信托契约或文件中被确定为拥有住宅物业实益所有权的个人（可以独享或与他人共享），根据信托条款，该实益所有权是不可撤销、不可更改，以及不可附加任何条件的。
Q4 额外印花税的税务筹划，为什么选择信托购房？
一定程度上，额外印花税的增加改变了人们的房产投资方式，越来越多的新加坡家庭为了适用第一套0%的税率，以子女的名义购买购买家庭的第二套房产。一方面，帮助子女置业；另一方面，在扩大房产投资的同时，省去高额的额外印花税，也为子女留下遗产。
在新加坡，年满21周岁的个人方能独立持有房产。信托不仅解决了孩子不满21周岁不能购买房产的问题，还解决了额外买方印花税税率的问题。如果子女尚未满21岁，父母可以在孩子的名下设立一个信托，以信托方式持有房，资产为房产、父母作为委托人、孩子作为受益人（公开实例如赵薇夫妇给女儿设立信托买房，详见为什么赵薇夫妇需要用信托来购置房产呢？| 中新法讯）。
如果子女的年龄超过21岁，购置的房产可以直接登记为子女的名字，也就省去高额的额外印花税（公开实例如海底捞老板张勇给孩子买房）。
信托买房的实例：
2020年5月6日，新加坡报纸《The Business Times》报道了"Vicki Zhao's husband buys S$28m penthouse" ，赵薇夫妇在乌节路阿摩园（Ardmore Park）购买一套顶层公寓，耗资约2800万新币。报道中提及：“Mr Huang, a Singapore citizen, is understood to have made the purchase as trustee; the beneficiary may be his daughter.” 翻译过来是，“据了解，新加坡籍的黄先生是以受托人（trustee）身份购买的，受益人（beneficiary）可能是他的女儿”。
假如赵薇女儿小四月是新加坡公民或者新加坡永久居民，且其名下没有新加坡其他房产的情况，由小四月作为这次购房的信托受益人，那么，小四月的首套房，应交的额外买方印花税仅为0或5%，按照成交价格计算，赵薇夫妇此次节省的额外印花税ABSD（第二套房）约为331.8万新元，折合人民币1,700万元。
Q5 以信托方式持有房产的优缺点？
如上所述，以信托方式持有房产最大的优点是节省额外印花税，但，这种方式是否适合每一个家庭呢？不一定，通常情况下，信托买房存在以下优缺点：
（一）无法申请贷款，必须全款买房
信托的受益人系未成年人，不能获得银行贷款，必须100%用现金。这对一般人来说压力还是比较大的，即便有这笔钱，不能利用购房的杠杆性和新加坡的低利率也是一种浪费，这种方式排除了很多希望贷款方式支付房款的买家。
（二）资金流动性差，不利于变现
父母出资为子女以信托方式持有房产，属于赠与性质，原则上在孩子21岁之前不能出售，另一方面，如果委托人（赠与人）破产，房产是要被收回还债的。政府规定的本意，信托方式持有房产应以爱和传承，而非盈利为目的，所以，如果多次以信托方式买卖获利，很可能会被税务局调查。
（三）信托房产在法律上完全属于孩子，等于提前传承给孩子
当孩子未满21岁前，父母作为信托管理人，如果为了受益人的利益，可以处理房产，包括出租或出售。父母应当开具一个和子女的联合账户，把收租或者卖出的钱存入其中。如需要动用该账户中的钱，则必须完全是为子女的受益为目的。
子女到21岁后，房产可以正式转到其名下，孩子有权任意处置房产套现，不受家长控制。如果房子已经卖掉了，卖房款需要交给孩子。
所以，孩子是最终受益人，也可以说，在父母选择信托方式购房，他们是提前为子女提供一种“高级继承权”，子女在21岁时，即可以主张这些房产或者资产。
（四）父母不能随意支配资产收益，只能用于房产本身费用或对孩子有益之处
信托房产的收益所得必须进入父母和孩子的联合账户，父母不可随意挪用，但可以用来支付该房产的物业费和房产税，或者用在对孩子有益的地方，比如交学费、购买保险等，所以，建议保存好各种收据，万一被税务局审计的话，可以提供证明。
（五）对孩子的购房资格有所影响
当子女成年后，假设届时的政策未变，那么，在子女再行购买其他房产时，除非是他们卖掉父母信托持有的这套房产，不然他们还是需要缴纳第二套房产的12%-15%的额外印花税。
另一方面，因为孩子名下有房，限制了孩子购买政府组屋的资格。新加坡政府规定，申请购买新组屋，必须在过去30个月内不能拥有或出售过私宅。
（六）信托的设立并不便宜
根据星展集团的公告，建立一个信托并雇佣律所为其服务，可能需要花费14400美元，甚至更多。此外，信托还可能产生年度运营费用。
（七）给子女的未来多一份保障
由信托方式持有房产，也相当于父母给子女准备了一个婚前契约，不管孩子将来因为债务、诉讼、还是离婚，需要被清算资产等情况，都不会影响到信托中的资产。所以，只要是“不可撤销信托”里的资产，就都能够按照信托里的条款，根据委托人的意愿，顺利地传承给下一代。
Q6 此次新政将产生哪些方面的影响？
有分析认为，“大多数设立信托、为未成年子女买房的高净值人士和富裕家庭，都是真正想要在新加坡置业，展开家族传承计划。他们一般会列明信托受益人，不少人的孩子也是新加坡公民，所以，新措施对他们不会产生显著影响。”
此次新政针对的并非上述列明信托实益拥有人的买家，而是那些通过信托购买多套房屋，且隐瞒了实益拥有人身份，意图以复杂信托架构来避税的买家。有些高净值人士或家办将信托的实益拥有者设立为另一个信托，而第二个信托的拥有者又可能是第三个信托，如此层层叠叠。通过这种复杂和多层拥有权的信托结构，这些高净值人士或家办可能掩盖了谁是这些房地产的真正拥有者，进而避开巨额ABSD。
据不完全统计，以信托购买私宅的交易预计不超过整体私宅交易量的10％，当中意图避税者又占少数。因此，普遍私宅买家不受影响。新措施预料不会对本地私宅市场产生巨大影响。
此次的政策变化新政基本和大众够不上边，大多数买房者已经是举家之力，设立信托这种事只能是富豪才可能有的计划。长远来看，新政有助于整顿高净值人士和富裕家庭意图避税的歪风，以推动本地家办行业更稳健发展。总之看来，本次新政对新加坡房市销售或价格不会产生太大影响，但，计划没有变化快，对于新加坡的房市，谁知道下一个新政是不是已经在路上了呢～
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