文康法评丨物权期待权在案外人异议中的保护与认定

申请执行人舒某某与被执行人青岛某置业公司商品房预售合同纠纷一案（以下简称“本案”），青岛某法院于2019年底判决支持舒某某关于解除与青岛某置业公司的《青岛市商品房出售合同》，并判决青岛某置业公司返还舒某某剩余购房款、利息及加倍赔偿款人民币两千多万元。

上述判决生效后，青岛某置业公司并未按照生效判决确定的义务向舒某某履行付款义务，舒某某遂向青岛某法院申请了强制执行。因在诉讼过程中文康律师代理舒某某就青岛某置业公司名下的五套别墅依法进行了保全，青岛某法院在本案执行程序中依法将上述五套别墅自动转化为执行中的查封措施，并根据申请执行人舒某某的申请拟对上述五套别墅进行评估拍卖。在拍卖公告期中，上述五套别墅的三个案外人均提出了执行异议。笔者全程参与处理了本案的执行异议程序，现执行异议已全部处理完毕，以下笔者将对法院对本案执行异议的处理结果、所涉主要法律问题及律师意见等进行简要阐述。

本案执行异议程序中，青岛某法院对三个案外人异议所参考的主要法律依据均为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议和复议规定”）第二十八条的规定，其中主要的审查标准就是对本条中“占有”的理解与认定。

案外人A与案外人B（两人系夫妻关系）对本案查封的四套别墅提出执行异议，其中案外人A对查封的三套别墅提出执行异议，其配偶案外人B对查封的一套别墅提出执行异议。青岛某法院最终认定，案外人A与案外人B虽就上述四套别墅在法院查封之前即已与青岛某置业公司签订了书面买卖合同，且已支付全部购房款，但两案外人向法院主张其是青岛某置业公司的实际控制人或其配偶，因此基于对青岛某置业公司的实际控制及管理权即可直接取得上述四套别墅的控制权的主张依法不能成立。因案外人A与案外人B未能向法院提交其在法院查封前即已对上述四套别墅合法占有的有效证据，青岛某法院遂根据执行异议和复议规定第二十八条，依法驳回了案外人A和案外人B的异议请求。

关于案外人C对本案中查封的一套别墅提出的执行异议，青岛某法院认为该别墅虽然登记在青岛某置业公司名下，案外人C仅对其办理了网签，但案外人在本案查封之前已与青岛某置业公司就该别墅签订了书面买卖合同、支付全部购房款、实际签收《入户通知书》，且目前持有该别墅钥匙等因素，可以认定案外人C在本案查封之前已对该别墅合法占有，且没有证据证明该别墅未办理过户登记手续系案外人C的过错，因此青岛某法院在执行异议程序中根据执行异议和复议规定第二十八条支持了案外人C的异议请求，裁定中止对该别墅的执行措施。

一、保护物权期待权的现实意义

对无过错不动产买受人的物权期待权在执行程序中加以保护，有深刻的社会基础与现实意义。我国现行的房地产开发以及登记制度尚不够完善，不动产买受人签订书面买卖合同后，往往不能及时进行登记，导致不动产买受人取得所有权的时间往往滞后于债权合意的时间，如果不动产出卖人在这段时间间隙中成为被执行人导致登记在其名下的不动产被查封拍卖，已取得物权期待权的不动产买受人的合法权益就会面临风险。“无恒产者无恒心”，在我国房价高涨，买房置业者甚至两代人毕其一生购得的安身立命之所如果在司法实践中不能得到有效保护，将丧失人民群众对法律公平的信心，不利于我国法治建设的有效推进。

二、基于物权期待权提出异议的主要法律及司法解释

案外人异议程序中关于无过错不动产买受人的物权期待权的保护，主要法律规定是《民事诉讼法》第二百二十七条及执行异议和复议规定的第二十八条、第二十九条、第三十条。

三、基于物权期待权提出异议的审查与认定标准

实践中，对于查封前已经办理了预告登记的不动产，因不动产交易部门已对买受人的预告登记进行了公示，相关部门及权利人均可查到，因此在目前的司法实践中出现查封已办理了预告登记的不动产的情形相对较少，如果出现该类情形，在金钱债权的执行中，受让人可依据执行异议和复议规定第三十条依法提出停止处分的异议，符合物权登记条件的，受让人可提出排除执行的异议。

实务中较多的案外人基于物权期待权提出异议的情形，是仅办理了网签而未办理预告登记，在不动产交易部门的系统中显示的产权人依旧是被执行人的情形，该种情况下，案外人在拍卖公告期中如果认为其作为无过错买受人的物权期待权受到了侵害，可依据执行异议和复议规定第二十八条或第二十九条向法院提出异议。因第二十九条既是对买受人物权期待权的保护，也是对从开发商处购房的消费者的倾斜性保护，且第二十九条的保护力度大于第二十八条，因此在金钱债权执行中，如果不动产买受人作为消费者向开发商购买一手商品房，其既可依据执行异议和复议规定第二十九条的规定提出案外人异议，也可以作为一般的不动产买受人依据执行异议和复议规定第二十八条提出案外人异议，以避免出现作为消费者的不动产买受人受到保护的力度弱于普通不动产买受人的现象，违背执行异议和复议规定的立法本意。

关于执行异议与复议第二十九条与第二十八条的保护标准的区别，以及第二十九条规定的消费者的物权期待权与第二十七条规定的可以对抗案外人的担保物权等优先受偿权、建筑工程价款优先受偿权的顺位关系，不属于本文讨论的重点，笔者在此不予详述。对该问题，笔者将在案外人异议专题的下一篇文章中与大家研究讨论。

本案中，青岛某法院审理三案外人提出的异议，主要依据执行异议与复议第二十八条的规定，从合法有效的书面买卖合同的签订是否发生在法院查封之前、合法占有执行标的是否发生在法院查封之前、相关购房款是否已按本条规定的条件实际交付、未办理过户登记手续是否系案外人自身过错四个方面进行法律审查。而本案对三案外人提出的异议所审查的焦点问题，均是第二十八条中有关“占有”的认定标准问题。案外人A和案外人B主张其是被执行人青岛某置业公司的实际控制人，因此即直接取得了其主张的四套别墅的控制权并占有了该四套别墅，该主张明显不符合第二十八条关于占有的理解。案外人C主张其占有发生在查封之前，已实际签收《入户通知书》且目前持有该别墅钥匙，因此其已对法院查封的一套别墅合法占有，该主张得到了青岛某法院的支持。

关于占有的认定标准问题，一直是此类案件通常所要审查确定的重点及难点问题。占有作为公示的方式之一，虽然较之法定的登记公示方式效力相对较弱，但不动产买受人物权期待权之所以要保护，就是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示。但是，执行异议和复议规定第二十八条所述的“占有”，首先必须发生在法院查封之前，如果发生在查封之后，根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，在查封之后所作的有碍执行的行为不得对抗申请执行人的规定，依法不构成合法占有，该规定的目的也是为了减少被执行人与第三人恶意串通的可能性。其次，笔者认为占有应当理解成对不动产事实上的有效管理和支配，如案外人已对执行异议房屋办理入住手续、在查封前通过合法方式取得了房屋钥匙、实际入住且已交纳物业费水电费等相关费用等，可认定案外人已对异议不动产实际占有使用。但在司法实践中，每一案件都有其特殊性，因此还应根据异议各方提供的相关证据，具体案件具体分析，以真正实现法律的公平正义。